+48 881 227 523 [email protected] ul. Dąbrowskiego 16/15, 35-036 Rzeszów Pn-Pt 9:00:17:00

Podział majątku wspólnego a kredyt hipoteczny

Okoliczność, iż małżonkowie postanowili rozwiązać swoje małżeństwo przez orzeczenie rozwodu z reguły nie kończy definitywnie ich spraw, które wymagają rozstrzygnięcia przez sąd. Pozostaje bowiem jeszcze kwestia podziału ich wspólnego majątku, którego dorobili się w trakcie trwania związku małżeńskiego, chodzi tutaj zarówno o nieruchomości (dom, mieszkanie, działka), wszelkiego rodzaju ruchomości (samochody, sprzęty AGD, meble, czy inne wartościowe przedmioty), jak i wierzytelności, prawa rzeczowe ograniczone, inne roszczenia i prawa majątkowe.

Jeśli małżonkowie są zgodni, co do kwestii podziału wówczas oczywiście mogą złożyć stosowne żądanie w sprawie o rozwód lub przystąpić do zawarcia ugody. Niestety, konflikt istniejący pomiędzy stronami zazwyczaj nie pozwala im na osiągnięcie w tej materii konsensusu, przez co po raz kolejny muszą spotykać się na wokandzie sądowej.

O ile podział ruchomości czy wierzytelności nie nastręcza większych problemów, to inaczej wygląda sytuacja z zawartym przez strony kredytem hipotecznym na zakup działki i budowę domu, czy też na zakup mieszkania. Generalnie bowiem długi (inaczej pasywa), a więc pożyczki, kredyty nie podlegają podziałowi w sprawie o podział majątku wspólnego. Nie ulega jednak wątpliwości, że są one z nim związane.

W sprawach dotyczących podziału majątku wspólnego wartość obciążenia hipotecznego, co do zasady nie wpływa na wartość nieruchomości wspólnej przydzielonej w wyniku podziału jednemu z małżonków. Obowiązek spłaty wspólnego zobowiązania przez małżonka, który otrzymał nieruchomość, nie jest większy niż obowiązek solidarny drugiego małżonka, wierzyciel/bank nie ma obowiązku dochodzenia wierzytelności przede wszystkim od małżonka – właściciela nieruchomości, jak też nie ma obowiązku wykorzystania zabezpieczenia ani w ogóle dochodzenia należności. Działa w pełni autonomicznie i jego decyzje w żadnym stopniu nie zależą wprost od sposobu podziału dokonanego między małżonkami. Zatem stanowisko, że to przede wszystkim małżonek – właściciel nieruchomości powinien spłacić dług osobisty zabezpieczony hipoteką, co niejako automatycznie wpływa na wartość nieruchomości, nie ma prawnych podstaw.

Hipoteka jest bowiem ograniczonym prawem rzeczowym, o charakterze zabezpieczającym. Jest prawem akcesoryjnym, którego powstanie i wygaśnięcie zależy od istnienia wierzytelności, a jego treścią jest uprawnienie wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Mimo podziału majątku wspólnego funkcja zabezpieczająca hipoteki z punktu widzenia wierzyciela nie ulega uszczupleniu. Jeżeli nieruchomość otrzymuje jeden z byłych małżonków na wyłączną własność, przedmiotem hipoteki nadal jest cała nieruchomość. Zmiana charakteru współwłasności z łącznej na współwłasność w częściach ułamkowych nie wpływa na przedmiot i zakres hipoteki ustanowionej na nieruchomości. Nadal hipoteką obciążona jest nieruchomość.

Jeżeli więc zmianie nie ulega sytuacja wierzyciela, ponieważ nadal dysponuje zabezpieczeniem rzeczowym na tym samym przedmiocie, a dłużnikiem osobistym jest nadal każdy z małżonków, to brak jest podstaw do przyjęcia, że obciążenie hipoteczne wpływa na wartość nieruchomości ustalanej na potrzeby postępowania o podział majątku wspólnego.

W niniejszej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16 stwierdził, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej, sąd ustalając wartość wchodzącego w skład majątku wspólnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, obciążonego hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, uwzględnia wartość rynkową tego prawa, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.

W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18 (OSNC 2019, Nr 9, poz. 87), Sąd Najwyższy natomiast szczegółowo objaśnił, jakie okoliczności są prawnie doniosłe przy oznaczaniu wartości nieruchomości. Wskazał, że ustalanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego następuje z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 i art. 154 w/w ustawy, ustalając wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szacowanie wartości nieruchomości musi też uwzględniać, w granicach wyznaczonych przez § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jej obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi. Obciążenia te mają znaczenie dla oszacowania, jeżeli wpływają na zamianę wartości nieruchomości.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy w przedmiotowej uchwale, ten mechanizm ustalania wartości rynkowej nieruchomości wskazuje, że wśród czynników decydujących o niej mieszczą się nie tylko cechy fizyczne nieruchomości. Równorzędny z nimi jest cel oszacowania, a istniejące obciążenie uwzględnia się tylko wówczas, gdy powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości. Natomiast, zmniejszenie wartości to różnica spowodowana istnieniem obciążenia.

W związku z powyższym, generalnie obciążenie hipoteczne nie wpływa na podział nieruchomości, przepis bowiem art. 618 § 3 k.p.c. nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego.

Kolejno podnosząc, iż zgodnie z art. 376 k.c., o zakresie roszczenia regresowego rozstrzyga treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego. Źródłem stosunku wewnętrznego może być umowa lub przepis ustawy. Przy źródle pozaumownym, biorąc pod uwagę odesłanie do przepisów o wspólności majątku spadkowego, treść stosunku wewnętrznego może regulować art. 1034 k.c. stanowiący, że od chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność za długi spadkowe w stosunku do wielkości udziałów.

Nie można wykluczyć, że byli małżonkowie zgodnie ustalą, który z nich i w jakim zakresie ma uregulować dług, jednak umowa w tym przedmiocie będzie miała skutek tylko między nimi. Należy jednak podkreślić, że przyznanie nieruchomości obciążonej hipoteką jednemu z byłych małżonków na jego wniosek nie jest równoznaczne z jego rezygnacją z roszczenia regresowego wynikającego z art. 376 k.c.

Jakie są zatem możliwe rozwiązania kwestii kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez oboje małżonków na zakup/zakup i budowę nieruchomości w związku z toczącym się postępowaniem o podział majątku wspólnego, tak aby małżonek, który nie otrzyma nieruchomości nie został pokrzywdzony i mógł np. zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania?

Odpowiadając na powyższe pytanie przedstawiam przykładowe rozwiązania:

1) Małżonek, który żąda przyznania mu na własność nieruchomości, o ile ma środki finansowe, może spłacić w całości kredyt, a następnie rozliczyć to jako nakład w sprawie o podział majątku wspólnego. W konsekwencji będzie zobligowany do ewentualnej mniejszej spłaty na rzecz drugiego małżonka w związku z przyznaniem mu nieruchomości.

2) Małżonek, który żąda przyznania mu na własność nieruchomości, może wystąpić do banku o przejęcie całości kredytu (o ile ma odpowiednią zdolność finansową) oraz zwolnienie drugiego małżonka z obowiązku spłaty kredytu.

3) Małżonkowie mogą sprzedać nieruchomość, spłacić zobowiązanie wobec banku i podzielić się pozostałą kwotą ze sprzedaży.

Tego typu sprawy nie należą do najprostszych, w związku z czym zanim zdecydujemy się wystąpić do sądu warto skorzystać z porady prawnika.