Posiadasz nieruchomość, którą traktujesz jak własną, a w stosunku do której nie przysługuje ci żaden tytuł prawny? Przeczytaj poniższy artykuł i sprawdź jak możesz uregulować swoją sytuację.
Stosownie do art. 172 k.c. do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: samoistnego i nieprzerwanego posiadania oraz upływu ustawowego terminu.
Posiadanie w znaczeniu, jakie nadają temu pojęciu przepisy Kodeksu cywilnego, jest faktycznym władztwem nad rzeczą. Posiadanie samoistne, właścicielskie, polega na faktycznym wykonywaniu tych uprawnień, które składają się na treść prawa własności. Posiadacz włada rzeczą samodzielnie, bezpośrednio lub pośrednio, we własnym imieniu i z reguły we własnym interesie. Sąd Najwyższy wskazał, że cecha samoistnego posiadania wyraża się w występowaniu po stronie posiadacza faktycznej możliwości władania rzeczą w sposób, do jakiego uprawniony jest właściciel (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986r., sygn. akt III CRN 60/86, OSN 1987, Nr 9, poz. 138). Posiadanie występuje przy równoczesnym istnieniu elementu fizycznego władania rzeczą (np. zatrzymanie, używanie, korzystanie itp.) oraz czynnika psychicznego – zamiaru władania rzeczą dla siebie jak właściciel, co ma szczególne znaczenie w przypadku posiadania „bezprawnego”. Bo nawet bezprawne wejście w posiadanie i realizowanie władztwa nad rzeczą dla siebie, jak właściciel jest już posiadaniem samoistnym. Zatem, zamiar władania rzeczą „dla siebie” rozstrzyga o posiadaniu w rozumieniu art. 336 k.c. Decyduje więc wewnętrzna wola, którą należy uszanować. Z tym, że aby to było możliwe, posiadacz winien na zewnątrz zamanifestować władanie rzeczą dla siebie.
Jednocześnie podnieść należy, że posiadania samoistnego nie wyłącza świadomość posiadacza, iż nie jest on właścicielem, jeżeli chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem. Posiadacz bowiem może nabyć własność rzeczy przez zasiedzenie, nawet jeżeli przez cały czas posiadania wiedział, że wykonywane prawo mu nie przysługuje (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1997r., sygn. akt III CKN 79/97, nie publ. z dnia 28 kwietnia 1999r. I CKN 430/98, OSNC 1999/11/198). Wówczas bowiem mamy do czynienia z tzw. posiadaniem w złej wierze.
Wobec czego, niezbędnym do stwierdzenia nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie jest ustalenie, czy wnioskodawca rzeczywiście posiada nieruchomość, czy to posiadanie ma przymiot posiadania charakterystycznego dla władztwa właściciela oraz czy upłynął oznaczony w ustawie czas (20 lub 30 lat), aby skuteczne zasiedzenie miało miejsce.
Powyższe okoliczności w postępowaniu przed sądem wymagają udowodnienia, poprzez przedstawienie stosownych dokumentów (np. potwierdzenia uiszczania podatku od przedmiotowej nieruchomości, faktur lub rachunków związanych z wykonywaniem na nieruchomości remontów), oraz/lub powołaniu świadków, którzy je potwierdzą (np. sąsiadów, rodzinę). Od wyników postępowania dowodowego zależy bowiem czy sąd stwierdzi zasiedzenie nieruchomości.
Wobec czego, jeśli nosisz się z myślą o wszczęciu tego typu postępowania musisz w pierwszej kolejności zastanowić się, jakie dowody powołasz przed sądem, żeby dowieść swoich racji, czyli tego, że posiadasz nieruchomość, tak jakbyś był jej właścicielem oraz okresu przez jaki posiadasz daną nieruchomość. Nieprzemyślane lub zbyt pochopne wszczęcie postępowania może skutkować jego oddaleniem.
Przed podjęciem decyzji warto zatem skonsultować swoją sprawę z prawnikiem, po to, żeby uniknąć niepotrzebnych kosztów związanych z przedwczesnym zainicjowaniem postępowania.